Як отримати іпотеку на квартиру: покрокова інструкція

Придбання квартири або будинку за власні кошти нині може бути недосяжною метою, особливо з огляду на високу вартість нерухомого майна. Один із популярних способів отримати житло в Україні – державна іпотека на житло. Іпотечне кредитування надається на придбання квартир в новобудовах, заміських будинків, вторинної нерухомості. У статті ми детально розповімо, як взяти квартиру в іпотеку, які є вимоги до позичальників і програми кредитування, доступні для українців.

Програми іпотеки, відсотки та строки

Іпотека – кредит, який надається на придбання житла, де сам об'єкт нерухомості виступає як забезпечення (застава) кредиту. Взяти кредит на квартиру в Україні можна за кількома програмами, кожна з яких пропонує власну відсоткову ставку та умови отримання.

Програми кредитування:

1. Державна програма «єОселя». Доступна для медиків, військовослужбовців, педагогів, наукових працівників, молодих сімей за відсотковою ставкою 3 відсотки річних. Отримати кредит під 7% можуть ветерани війни, учасники бойових дій та люди, які не мають власного житла.Фінансування здійснюється через банки Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус банк, Sky Bank.
2. Кредит для внутрішньопереміщених осіб. Програма для переселенців передбачає знижені відсоткові ставки та можливість отримати кредит на термін до 30 років.
3. Кредит з державною підтримкою для молодих сімей. Можуть скористатись сім’ї, де вік кожного з подружжя щонайбільш 35 років, або один із подружжя є вченим віком до 40 років включно за умови, що вік іншого з подружжя не повинен перевищувати 35 років включно. За умовами кредиту доступне часткове відшкодування відсотків або частини вартості квартири.
4. Військова іпотека. Передбачає державну компенсацію частини витрат на житло для військовослужбовців.
5. Кредит на первинне житло. Дає можливість отримати квартиру в новобудові за зниженими та фіксованими ставками у перші роки кредитування.
6. Іпотека для працівників бюджетної сфери. Кредитування для держслужбовців доступне вчителям, лікарям, працівникам правоохоронних органів, соціальним працівникам. Іпотека пропонує пільгові умови та знижені відсоткові ставки.

Розглянемо приклад розрахунку кредитування за програмою «єОселя». Вартість квартири оцінюється в 3 млн грн, з яких 20% потрібно сплатити як перший внесок. Решта 2,4 млн грн кредитуються на 20 років під 3% річних. Щомісячний платіж за таких умов становитиме близько 16 тис. грн. Загальні витрати за кредитом за весь період складуть 3,135 млн грн, включаючи відсотки та комісії. Додатково позичальник сплачує за страхування, оцінку нерухомості, нотаріальні послуги та відкриття рахунків.

Зазначимо, що у різних банках діють власні умови надання окремих видів іпотечних кредитів. Щоб отримати детальну інформацію, необхідно звернутися до обраної вами банківської установи.

Хто може отримати іпотеку: вимоги до позичальника

Державна іпотека, умови якої різняться залежно від програми, дає змогу отримати квартиру широкому колу осіб. Категорії людей, які можуть взяти іпотеку на житло:

• працівники бюджетної сфери:

  • медичні працівники (лікарі, медсестри, фельдшери); 
  • освітяни (вчителі, викладачі, вихователі);
  • працівники правоохоронних органів (поліцейські, рятувальники);
  • працівники державних установ;

• військовослужбовці та ветерани:

  • військовослужбовці, які проходять службу/демобілізовані;
  • ветерани війни, учасники бойових дій, а також члени їхніх сімей, за певних умов;
• внутрішньопереміщені особи (ВПО);
• молоді сім’ї;

• інші громадяни з офіційним доходом:

  • особи, які мають стабільний дохід і можуть підтвердити платоспроможність;
  • співробітники приватних компаній чи підприємці, які відповідають вимогам банків;
• підприємці та самозайняті особи.

Квартира в іпотеку надається позичальникам, які відповідають конкретним вимогам програм та банківських установ. Це, зокрема:

• вік 21–65 років;
• офіційне працевлаштування, коли його тривалість на останньому місці роботи – щонайменш 6 місяців;
• розмір щомісячного доходу, який покриває виплати за кредитом;
• хороша кредитна історія та відсутність прострочених платежів;
• початковий внесок у розмірі 20–30%;
• громадянство України або реєстрація за місцем проживання;
• страхування життя та нерухомості.

Іпотека військовим, молодим сім’ям, ВПО чи працівникам бюджетної сфери може мати додаткові вимоги.

Яку квартиру можливо взяти в іпотеку: вимоги до нерухомості

Перед тим, як взяти іпотеку на житло, слід ознайомитись із вимогами до нерухомості.

Для приватних будинків:

• наявність документів на право власності;
• придатність для проживання;
• вік будівлі: до 30 років;
• наявність енергозабезпечення, опалення, водопостачання;
• місцезнаходження об’єкта (місто/приміська зона);
• кадастровий номер і законно оформлена земельна ділянка;
• наявна оцінка вартості;
• страхування нерухомості.

Вимоги до квартири:

• мінімальна квадратура: від 30 м² – однокімнатна, від 40–45 м² – двокімнатна, від 55–60 м² – трикімнатна;
• наявність необхідних приміщень (кухні, санвузла, житлової кімнати) та комунікацій;
• право власності на нерухомість;
• відсутність обтяжень (арештів, юридичних обмежень);
• вік будинку: до 60 років;
• наявна оцінка ринкової вартості;
• страхування об’єкта.

Яка процедура оформлення іпотеки

Для тих, кого цікавить, як оформити іпотеку на житло, надаємо покрокову інструкцію, як взяти кредит на купівлю житла:

1. Підготуйтесь до подачі заявки: оберіть програму та підготуйте документи.
2. Подайте заяву до банку.
3. Дочекайтесь перевірки банком кредитної історії, оцінки нерухомості.
4. Отримайте попереднє рішення банківської установи.
5. Підпишіть договір купівлі-продажу та іпотечний договір, в якому обумовлено заставу на нерухомість.
6. Отримайте нотаріальне посвідчення договору та зареєструйте його в реєстрі іпотек.
7. Дочекайтесь переказу коштів банком на рахунок продавця.
8. Оформіть страхування нерухомості, життя та здоров’я.
9. Щомісяця сплачуйте за кредитом.

Коли ви погасили повністю кредит на нерухомість, банк видає документ, який підтверджує звільнення об’єкта від застави, і позичальник отримує право вільно розпоряджатися нерухомістю.

Які документи потрібні

Для того, щоб взяти кредит на житло, необхідні такі документи:

• паспорт громадянина України;
• ідентифікаційний код;
• документи про сімейний стан (копія свідоцтва про шлюб/розлучення та свідоцтво про народження дітей);
• довідка про доходи (форма 3-ПДФО/2-ПДФО);
• копія банківських виписок за останні кілька місяців;
• договір купівлі-продажу;
• технічний паспорт на об’єкт нерухомості;
• кадастровий номер об’єкта;
• акт введення в експлуатацію (для новобудови);
• сертифікат про право власності на нерухомість (іпотека вторинний ринок);
• підтвердження наявності депозитів;
• документи на інше майно (нерухомість, автомобіль);
• довідка з БТІ;
• документ, що підтверджує відсутність заборон на об'єкт нерухомості;
• копія контракту або військовий квиток (для військовослужбовців);
• пенсійне посвідчення або довідка з Пенсійного фонду про розмір пенсії;
• довідка ВПО (за наявності).

Якщо банк вимагає поручителів, то необхідно подати документи, що підтверджують їхню платоспроможність і право бути поручителями.

Які банки видають іпотеку в Україні

Залежно від програми, за якою буде отримана іпотека, банки пропонують різні умови кредитування. Українські банки, у яких доступна іпотека на квартиру:

• Ощадбанк. Пропонує кредити з різними умовами залежно від програми (від 3%) на термін до 30 років. Певні категорії громадян можуть отримати пільгові умови через державні програми, такі як «єОселя».
• ПриватБанк. Надає іпотечні кредити під ставку 7 відсотків річних (без компенсації). Доступна іпотека на вторинне житло, новобудови, а також ремонт та реконструкцію. Передбачає декілька програм іпотеки, включаючи кредитування для молодих сімей, працівників бюджетної сфери, а також через програму «єОселя».
• Укргазбанк. Видає кредит під ставку 18,5% річних на термін до 20 років. Банк кредитує через програму «єОселя», а також пропонує вигідні умови для військовослужбовців, ВПО та молодих сімей.
• Укрексімбанк. Ставки на кредитування стартують від 5% річних. Надає можливість отримати як первинне, так і вторинне житло, а також пропонує іпотечні кредити для учасників бойових дій, іноземців, молодих сімей.
• Глобус Банк. Ставка варіюється у межах 19,5–23,5%. Банк пропонує спеціальні програми для підприємців та молодих сімей.

Які ризики існують під час оформлення іпотеки та як їх зменшити

Насамперед перед тим, як взяти квартиру під виплату, слід оцінити ризики оформлення кредиту:

• Сплата щомісячних платежів може ускладнитися через зміни у фінансовому стані: втрата роботи, зниження доходів.
• Щомісячні платежі зростатимуть, якщо підвищиться відсоткова ставка.
• Якщо завищена оцінка вартості квартири, розмір кредиту може бути більший за фактичну вартість об'єкта.
• Погано підготовлені документи часто є причиною відмови в іпотеці, втрати часу, юридичних проблем.
• Коливання на ринку нерухомості може спричинити зниження вартості вашої квартири.

Як можна зменшити ризики, щоб отримати житло в іпотеку:

• Перед підписанням договору переконайтеся, що ваша фінансова ситуація стабільна.
• Ніколи не використовуйте всі свої заощадження для початкового внеску – залишайте резервний фонд на непередбачувані витрати​.
• Оформляйте кредит з фіксованою ставкою.
• Звертайте увагу на незалежну оцінку нерухомості.
• Уважно перевіряйте всі документи перед поданням.
• Вибирайте нерухомість у стабільних районах з високим попитом.

Що буде, якщо не виплачувати іпотеку та як вийти з цієї ситуації

Заборгованість по іпотеці може призвести до серйозних наслідків для позичальника. Перед тим, як отримати іпотеку на житло, слід переконатись у своїй платоспроможності, щоб уникнути:

• штрафів та пені;
• накопичення боргу;
• погіршення кредитної історії;
• примусового стягнення майна;
• втрати квартири.

Також до того, як купити квартиру в іпотеку, слід продумати дії на випадок виникнення боргів. Рекомендації щодо розв'язання проблем із заборгованістю:

• Зверніться до банку із запитом на відстрочку платежів, реструктуризацію боргу.
• Розгляньте можливість здачі квартири в оренду для отримання додаткового доходу.
• Продайте майно або цінні папери, щоб зменшити або повністю погасити борг, а також уникнути примусового продажу через суд.
• Зверніться за консультацією до фінансового спеціаліста.

Що вигідніше: іпотека чи розстрочка від забудовника

Іпотечний кредит – це форма кредитування, де банк надає позичальнику кошти для придбання нерухомості, яка стає заставою на період погашення боргу. Розстрочка від забудовника надається без залучення банку з можливістю розплатитися за квартиру частинами протягом визначеного періоду. У цьому випадку відсотки на заборгованість часто можуть бути відсутніми або мінімальними порівняно з іпотекою.

Отримання квартири в розстрочку від забудовника передбачає менші витрати на відсотки та власність з моменту внесення авансу. Однак позичальники мають обмежений вибір житла й короткий термін погашення боргу.

Іпотека уможливлює купівлю дорожчої квартири, обравши програму кредитування. Проте, порівняно з розстрочкою, банківський кредит має вищу відсоткову ставку та ризик втрати квартири.

Отже, іпотека підходить тим, хто має стабільний дохід і бажає отримати квартиру без накопичення великої суми. Важливо порівняти умови банків, ретельно оцінити свої фінансові можливості та врахувати ризики. Щоб обрати найкращу програму, слід уважно вивчити всі умови, ретельно підготувати необхідні документи, чи звернутися за консультацією до фінансових експертів.