Особливості спадкування земельних ділянок в Україні
В матеріалі «Порядок спадкування різних видів майна» ми вже частково порушували питання особливостей спадкування земельних ділянок. За загальним правилом право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах зі збереженням її цільового призначення. Однак, у разі наявності у спадковій масі земельної ділянки спадкоємці можуть стикнутись з низкою проблем, які не притаманні іншим видам майна. Зокрема, пов’язаних з особливостями використання, правовими обмеженнями, порядком отримання у власність та державною реєстрацією.
Отже, далі розглянемо особливості оформлення права власності на земельну ділянку в порядку спадкування, а також спадкування речових прав на земельні ділянки і обмеження, з якими можуть стикнутись спадкоємці.
Як діяти у разі відсутності у спадкодавця правовстановлюючих документів про право власності на землю
Відповідно до чинного законодавства України право власності на земельні ділянки підлягає державній реєстрації. Видача свідоцтва про право на спадщину на майно, право власності на яке підлягає державній реєстрації, зокрема, і на земельні ділянки, проводиться нотаріусом після отримання документів, що посвідчують право власності спадкодавця на такі земельні ділянки (крім випадків, коли державну реєстрацію права власності спадкодавця на земельну ділянку було проведено без видачі документа, що посвідчує таке право, або якщо такий документ було втрачено, тоді нотаріусу достатньо інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, звісно, якщо запис про таке майно внесено до реєстру).
З огляду на вказане, зі спадкуванням земельних ділянок, інформація про які міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, проблем виникати не повинно. В інших випадках оформити право власності на земельну ділянку в порядку спадкування можна лише у разі наявності правовстановлюючого документу, який підтверджує право власності спадкодавця на таку ділянку.
Що ж робити, якщо право власності на земельну ділянку отримано спадкодавцем до 2012 року (до початку функціонування Державного реєстру речових прав на нерухоме майно) або якщо правовстановлюючий документ не був оформлений спадкодавцем належним чином?
За відсутності документів, які підтверджують право власності спадкодавця на земельну ділянку, спадкоємцям доведеться звернутись до суду із позовом про визнання права власності на таку земельну ділянку в порядку спадкування. При цьому, в суді наявність у спадкодавця права власності на земельну ділянку можна доводити копіями правовстановлюючих документів (у разі втрати оригіналів), рішеннями органів місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність спадкодавця (у разі, якщо за життя спадкодавець не встиг отримати державний акт на землю), або іншими документами, які підтверджуватимуть той факт, що спадкодавцем вчинено необхідні дії для оформлення права власності на землю, але правовстановлюючий документ з певних причин відсутній.
Спадкування права на приватизацію землі
У разі, коли спадкодавець розпочав процедуру приватизації земельної ділянки, але до його смерті приватизація не була завершена і право власності спадкодавця на земельну ділянку не було оформлено, а органами місцевого самоврядування відмовлено спадкоємцям у завершенні процедури приватизації, спадкоємці мають право звертатися до суду із позовами про визнання права на завершення приватизації та одержання державного акта про право власності на землю на ім`я спадкоємця, а не права власності на земельну ділянку.
Таким чином, до складу спадщини входить, у тому числі, право на завершення процедури приватизації земельної ділянки, яку спадкодавець розпочав за життя у встановленому законом порядку та не завершив у зв`язку зі смертю. Це право не залежить від наявності у спадкоємця особистого права на приватизацію землі.
Якщо видача державного акта на право власності на землю здійснюється на підставі рішення про передачу громадянам України безоплатно у приватну власність земельних ділянок, прийнятого органами місцевого самоврядування, до спадкоємців переходить право отримати державний акт про право власності на земельну ділянку.
Особливості видачі свідоцтва про право на спадщину на земельну ділянку та оформлення права власності
Якщо до складу спадкового майна входить нерухоме майно, нотаріус отримує інформацію щодо такого майна (в тому числі, і щодо спадкодавця як власника такого майна) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Але якщо у спадковій масі є земельна ділянка, видача свідоцтва про право на спадщину на земельну ділянку нотаріусом проводиться також за умови отримання витягу з Державного земельного кадастру.
Крім того, право власності на земельну ділянку у спадкоємця виникає не з видачою йому свідоцтва про право на спадщину на таку земельну ділянку, а з державною реєстрацією права власності на земельну ділянку на підставі отриманого свідоцтва про право на спадщину. Але державна реєстрація права власності на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно неможлива у разі відсутності в Державному земельному кадастрі відомостей про таку земельну ділянку.
Отже, відомості про земельну ділянку, яка спадкується, мають міститись у Державному земельному кадастрі і такій земельній ділянці має бути присвоєно кадастровий номер. Що ж робити, якщо відомості про земельну ділянку відсутні у Державному земельному кадастрі або ж у земельної ділянки відсутній кадастровий номер?
Кадастровий номер земельної ділянки – це індивідуальна неповторювана на всій території України послідовність цифр та знаків, що присвоюється земельній ділянці під час державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування.
Не завжди відсутність кадастрового номеру земельної ділянки означає, що право власності на неї не оформлено. Так, земельні ділянки, право власності на які виникло до 2004 року, вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера. Їх державна реєстрація здійснюється на підставі, зокрема, технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), за заявою власника такої земельної ділянки або його спадкоємців.
Тобто, спадкоємці, які прийняли спадщину, мають право звернутись до землевпорядної організації та замовити виготовлення технічної документації про встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Далі ця технічна документація разом із заявою подається державному кадастровому реєстратору за місцезнаходженням земельної ділянки, який і здійснює державну реєстрацію земельної ділянки. При здійсненні державної реєстрації земельної ділянки їй присвоюється кадастровий номер. Всі ці дії спадкоємці здійснюють в рамках спадкової справи.
Обмеження в порядку спадкування земель сільськогосподарського призначення
Конституція України закріплює, що земля є основним національним багатством, яке перебуває під особливою охороною держави. У зв’язку з цим, законодавством встановлені обмеження щодо набуття у власність землі іноземцями, особами без громадянства, а також іноземними юридичними особами. Принаймні такі обмеження діятимуть до їх скасування на всеукраїнському референдумі, який може бути проведений тільки після припинення чи скасування воєнного стану на всій території України.
Таким чином, іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності, в тому числі, шляхом спадкування, на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів та поза межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.
Землі сільськогосподарського призначення не можуть бути придбані іноземцями та особами без громадянства за договором купівлі-продажу, дарування, міни тощо. Однак, може скластись ситуація, за якої єдиним спадкоємцем майна, серед якого є і земельна ділянка сільськогосподарського призначення, буде іноземець. В такому разі, чи матиме право такий іноземець на отримання у спадок всього майна, включаючи і земельну ділянку сільськогосподарського призначення? Відповідь – так, такий спадкоємець зможе прийняти у спадок все майно, що складає спадкову масу, але є нюанс.
На даний момент чинне законодавство України передбачає, що землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню. Якщо ж такий спадкоємець порушить цю умову, така земельна ділянка підлягає конфіскації за рішенням суду. Позов про конфіскацію земельної ділянки подається до суду Держгеокадастром - органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. Конфіскована земельна ділянка підлягає продажу на земельних торгах. Ціна проданої на земельних торгах земельної ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажем, виплачується її колишньому власнику.
Спадкування речових прав на земельну ділянку
Крім права власності у спадщину можуть передаватись право постійного користування, право оренди земельної ділянки, а також інші речові права, які є похідними від права власності - право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).
Основна проблема в тому, що всі похідні речові права можуть спадкуватись, якщо інше не передбачено договором між спадкодавцем та власником земельної ділянки. Тобто, для встановлення можливості спадкування речових прав на земельну ділянку, спадкоємцям варто перевірити, чи не припиняється такий договір зі смертю спадкодавця.
Таким чином, хоч процедура спадкування земельної ділянки і не відрізняється від спадкування будь-якого іншого майна, втім має свої особливості, які мають враховуватись як спадкодавцями при складанні заповіту, так і спадкоємцями в процесі прийняття спадщини.
