Спадкування нерухомості, що перебуває в іпотеці: права спадкоємців і кредиторів

Ми вже частково торкались питання спадкування нерухомості у матеріалі за посиланням. Однак ситуація змінюється, якщо нерухомість, що входить до складу спадщини, обтяжена іпотекою. І тут виникають питання: чи включаються до складу спадщини боргові зобовʼязання, для забезпечення яких нерухомість і була передана в іпотеку? Чи відповідає за цим зобовʼязанням спадкоємець, який успадкував обтяжену іпотекою нерухомість? 

Тому питання спадкування іпотечного майна викликає чимало непорозумінь, адже іноді спадкоємці не знають, чи переходять на них борги, у якому обсязі, що робити з кредитором, коли він виходить на звʼязок, та чи може банк звернути стягнення на нерухомість в процесі оформлення спадщини. Не менш важливим є і те, що кредитори також мають свої інтереси та законні інструменти впливу на боржника, які продовжують діяти навіть після його смерті.

Неправильні дії спадкоємців на початковому етапі прийняття спадщини — зволікання, відсутність комунікації з кредитором, несвоєчасна відмова від спадщини чи невірна оцінка боргового навантаження — можуть призвести до втрати майна, додаткових витрат або ж до тривалих судових спорів. З іншого боку, кредитори теж нерідко порушують процедури, неправильно оформлюють свої вимоги чи виходять за межі дозволеного законом. Тому далі йтиметься про те, як працює спадкування нерухомості, обтяженої іпотекою, які права та обовʼязки виникають у спадкоємців і якими є реальні можливості кредиторів. 

Універсальне правонаступництво: до спадкоємців переходять як права, так і обовʼязки спадкодавця 

За загальним правилом спадкування, до спадкоємців переходять усі права та обовʼязки спадкодавця, які не були нерозривно повʼязані з особою останнього. Отже, разом з активами, включно з нерухомістю, вони приймають і відповідні зобовʼязання. Це стосується і боргів за кредитами, у тому числі забезпечених іпотекою.

Однак важливо підкреслити, що спадкоємець не відповідає за боргами спадкодавця всім своїм майном, а лише в межах вартості отриманої спадщини. Так спадкоємці зобовʼязані задовольнити вимоги кожного кредитора повністю, але кожен із спадкоємців зобовʼязаний задовольнити вимоги кредитора особисто виключно у розмірі, який відповідає його частці у спадщині.

Ще варто зауважити, що борги є частиною спадкової маси і не можуть перейти до особи, яка не прийняла спадщину. Прийняття спадщини - це юридичний факт, який визначає момент виникнення відповідальності. Спадкоємець, який подав заяву нотаріусу про прийняття спадщини або прийняв спадщину «автоматично» (так приймають спадщину особи, що постійно спільно проживали зі спадкодавцем на день смерті, малолітні, неповнолітні діти, недієздатні та обмежено дієздатні особи), набуває не лише майно, а й обовʼязок відповідати за борги спадкодавця в межах вартості його частки спадщини. Той, хто спадщину не прийняв або відмовився від спадщини, відповідальності за боргами спадкодавця не несе.

Отже, правовідносини, що виникли, до прикладу, між банком та боржником, який помер, після його смерті трансформуються у зобовʼязальні правовідносини, що виникли між банком та спадкоємцями боржника.

Активи переходять у спадщину разом з обтяженнями

Іпотека - це не особисті зобовʼязання спадкодавця, а спосіб забезпечення виконання боржником зобовʼязання, що полягає в обтяженні нерухомості. Нерухомість залишається у володінні і користуванні титульного власника, який стає іпотекодавцем, а кредитор за основним зобовʼязанням стає іпотекодержателем і має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобовʼязання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника.

Смерть боржника не припиняє іпотеку. У разі переходу права власності на нерухомість, обтяжену іпотекою, від спадкодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування, іпотека є дійсною для нового власника нерухомого майна, навіть у випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою, а такий спадкоємець набуває статусу іпотекодавця.

Права кредиторів спадкодавця на іпотечне майно

Після смерті боржника кредитори не втрачають своїх прав вимагати виконання зобовʼязання, зокрема, грошового. Спадкоємці зобовʼязані повідомити кожного кредитора спадкодавця про відкриття спадщини, якщо їм відомо про його борги, та/або якщо вони спадкують майно, обтяжене правами третіх осіб, зокрема й іпотекою.

Кредитор спадкодавця має предʼявити свої вимоги до спадкоємця, який прийняв спадщину, не пізніше 6 місяців з дня одержання спадкоємцем свідоцтва про право на спадщину на все спадкове майно або на його частину, незалежно від настання строку вимоги за зобовʼязанням боржника-спадкодавця. Предʼявляння вимог може відбуватися як безпосередньо спадкоємцю, так і через нотаріуса, який веде спадкову справу.

Якщо кредитор спадкодавця не знав і не міг знати про прийняття спадщини або про одержання спадкоємцем свідоцтва про право на спадщину, він має право предʼявити свої вимоги до спадкоємця, який прийняв спадщину, протягом 6 місяців з дня, коли він дізнався про прийняття спадщини або про одержання спадкоємцем свідоцтва про право на спадщину.

Але в будь-якому випадку, кредитор який не предʼявив вимоги до спадкоємців, що прийняли спадщину протягом 6 місяців з дня одержання спадкоємцем свідоцтва про право на спадщину або з дня, коли він дізнався про прийняття спадщини, або про одержання свідоцтва про право на спадщину, позбавляється права вимоги до спадкоємців боржника. Це правило розповсюджується і на зобовʼязання спадкодавця, забезпечені іпотекою.

Спадкоємці зобовʼязані задовольнити вимоги кредитора шляхом одноразового платежу, якщо домовленістю між спадкоємцями і кредитором не встановлено інше. У разі відмови від одноразового платежу суд за позовом кредитора накладає стягнення на майно, яке було передано спадкоємцям у натурі. Це гарантує спадкоємцеві право залишити собі спадкове майно, яке іноді має для нього значну нематеріальну цінність, за умови виплати грошового еквіваленту такого майна. І лише в разі незадоволення своїх грошових вимог кредитор вправі розпочати процес звернення стягнення на це майно.

Спадкування за іпотекодавцем-майновим поручителем

Іпотекодавцем може бути як боржник за основним зобовʼязанням, так й інша особа - майновий поручитель. Майновий поручитель несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобовʼязання виключно в межах вартості предмета іпотеки і у разі задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки набуває права кредитора за основним зобовʼязанням.

Тому спадкування майна майнового поручителя має інший характер та інше правове врегулювання. При майновому поручительстві іпотекодержатель не є кредитором іпотекодавця, який не є боржником за основним зобовʼязанням. В ситуації іпотечного поручительства зобовʼязаним є майно, а не певна особа. 

Так спадкоємець іпотекодавця-майнового поручителя набуває статус іпотекодавця за іпотечним договором, оскільки іпотека залишається дійсною після смерті іпотекодавця-майнового поручителя. Однак на спадкоємців іпотекодавця-майнового поручителя не поширюються обовʼязки повідомляти кредитора про відкриття спадщини та задовольняти вимоги кредитора за зобовʼязанням, забезпеченим іпотекою, а кредитор не повинен дотримуватись 6-місячного строку щодо предʼявлення вимог про виконання такого зобовʼязання до спадкоємців іпотекодавця-майнового поручителя. У цьому разі до спадкоємців іпотекодавця-майнового поручителя переходять всі права і обовʼязки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ними права власності на нерухомість, обтяжену іпотекою, тобто відбувається фактична заміна сторони за договором іпотеки.

Спадкування нерухомості, обтяженої іпотекою, вимагає від спадкоємців і кредиторів не пасивного очікування, а активних і юридично зважених дій, щоб зберегти баланс між інтересами сторін і мінімізувати ризики втрати майна та коштів.