Як швидко продати квартиру: що потрібно для продажу

Продаж квартири може здаватися складною і тривалою процедурою, особливо якщо ви робите це вперше. Однак, знаючи правильні кроки та стратегії, можна значно прискорити процес та вигідно завершити справу. У цій статті ми розглянемо, як швидко продати нерухомість, та дамо перелік документів для продажу квартири. Незалежно від того, чи ви продаєте квартиру самостійно, чи через посередників, ця інформація стане вам у пригоді.

Як швидко та правильно продати нерухомість

Швидкість продажу особливо важлива, коли постає питання, як продати квартиру під час війни. За даними українських агентств нерухомості, наразі середній час продажу квартири у великих містах становить від 1 до 3 місяців. Однак, за правильного підходу, цей термін можна скоротити до 2–4 тижнів.

Ось декілька загальних порад, що зробити, щоб швидко продати квартиру:

• Дослідіть юридичну сторону питання:

  • дізнайтесь, які саме документи для купівлі квартири та її продажу потрібні;
  • куди треба йти, щоб провести процедуру оформлення;
  • які правовстановлюючі документи мають у вас бути, аби уникнути проблем із тим, як продати квартиру під час воєнного стану;
  • за потреби зверніться до нотаріуса.
• Встановіть конкурентну ціну. Для цього проведіть ретельний аналіз ринку та будьте готові до торгу.
• Підготуйте квартиру до продажу. Зробіть косметичний ремонт, приберіть зайві речі, створіть нейтральний та привабливий інтер'єр.
• Залучіть професіоналів. Розгляньте можливість співпраці з досвідченим рієлтором. Узгодьте чітку систему винагороди за успішний продаж.
• Використовуйте різноманітні канали реклами. Розмістіть опис квартири для продажу на популярних сайтах нерухомості. Використовуйте соціальні мережі для просування. Не нехтуйте традиційними методами, такими як оголошення в місцевих газетах, банерах та на дошках з оголошеннями.

Коли краще продавати квартиру

Весна та осінь традиційно вважаються найактивнішими періодами на ринку, коли краще продавати квартиру. Вони характеризуються оптимальними погодними умовами для оглядів квартир та переїздів. Натомість літо часто відзначається зниженням активності через відпускний період. Зима, особливо період новорічних свят, зазвичай є найменш активним сезоном для продажу нерухомості.

Ось декілька порад, як правильно продати квартиру, залежно від сезону:

• намагайтеся планувати продаж на весну або осінь;
• визначте, наскільки терміново потрібно продати квартиру, і зважте, чи можете ви дочекатися більш сприятливого періоду;
• якщо продаєте в менш сприятливий період, розгляньте можливість невеликого зниження ціни.

Пам'ятайте, що ідеального часу для продажу може не існувати, і часто найкращий момент залежить від поєднання ринкових умов та ваших особистих обставин.

Як оцінити квартиру, щоб продати її швидко

Правильна оцінка вартості квартири є ключовим фактором для оперативного продажу, особливо, коли є питання, як продати квартиру у воєнний час. Занадто висока ціна може відлякати потенційних покупців, тоді як занизька призведе до фінансових втрат. Важливо розуміти, що чим вища ціна квартири, тим менше потенційних покупців зможуть її придбати. Покупців з бюджетом у $200 000 значно менше, ніж тих, хто може витратити $20 000, тож інколи краще вказати ціну трохи нижчу, ніж ту, яка вийшла за оцінкою.

Існує два основні підходи до оцінки квартири: самостійний та професійний. У разі самостійної оцінки ви можете використовувати загальнодоступні джерела інформації: онлайн-платформи з продажу нерухомості, аналітичні огляди ринку та консультації з рієлторами. Професійна оцінка передбачає залучення сертифікованого оцінювача, який проведе детальний аналіз вашої нерухомості та надасть офіційний звіт.

Самостійна оцінка квартири

Для ефективної оцінки вартості квартири рекомендується виконати наступні кроки:

• Проаналізуйте ринок.
• Оцініть стан квартири й будинку загалом.
• Розгляньте місце розташування та інфраструктуру району.
• Врахуйте особливості планування: однокімнатна квартира чи багатокімнатна, наявність балкона чи лоджії, висота стель тощо.
• Зверніть увагу на юридичні аспекти: перевірте чистоту документів, відсутність заборгованостей та обтяжень.

Ціна має бути обґрунтованою та відповідати реальному стану ринку.

Професійна оцінка квартири

Професійна оцінка квартири – це те, що потрібно для продажу квартири швидко та без зайвих затрат на самостійний пошук усіх критеріїв.

Для процедури професійної оцінки:

1. Зберіть необхідні документи.
2. Зверніться до сертифікованого оцінювача.
3. Оцінювач проводить візуальний огляд квартири, фіксує її стан.
4. Аналізує ринок нерухомості й на основі зібраних даних розраховує ринкову вартість квартири.

Поради щодо пошуку оцінювача:

• Оцінювач повинен мати чинний сертифікат суб'єкта оціночної діяльності, виданий Фондом державного майна України.
• Пошукайте відгуки про оцінювача або компанію в інтернеті, на форумах про нерухомість.

Пам'ятайте, що професійна оцінка квартири не тільки допоможе встановити справедливу ціну, але й може бути корисною, коли ви не знаєте, як продати квартиру без рієлтора і чи можна зараз продавати взагалі.

Які документи потрібні для продажу квартири

Коли ви замислились над тим, як правильно продати приватизовану квартиру, врахуйте, що перелік документів може дещо відрізнятися залежно від того, чи продається вона на вторинному ринку, чи в новобудові.

Які документи потрібні для продажу квартири на вторинному ринку:

• Документ, що підтверджує право власності:

  • свідоцтво про право власності;
  • договір купівлі-продажу;
  • договір дарування;
  • свідоцтво про право на спадкове майно;
  • рішення суду про визнання права власності;
  • довідка з БТІ, якщо право власності було оформлено до 2010 року.
• Технічний паспорт на квартиру (не старший 6 місяців).
• Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
• Виписка про відсутність заборгованості за комунальні послуги.
• Довідка про склад сім’ї та зареєстрованих осіб (форма №3 за зразком).
• Паспорти та ідентифікаційні коди всіх власників та співвласників квартири, навіть за умов, якщо один зі співвласників помер (необхідно надати свідоцтво про смерть) або якщо чоловік засуджений.
• Згода чоловіка чи дружини на продаж, якщо квартира придбана в шлюбі.
• Дозвіл органів опіки та піклування, коли діти володіють часткою.
• Документ про зняття з реєстрації всіх зареєстрованих у квартирі осіб.
• Витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

Які документи потрібні під час продажу квартири в новобудові:

• Документ, що підтверджує право власності:

  • свідоцтво про право власності;
  • витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
• Договір про участь у фонді фінансування будівництва або інвестиційний договір.
• Акт прийняття-передання.
• Технічний паспорт.
• Довідка про повну сплату пайового внеску.
• Паспорти та ідентифікаційні коди всіх власників квартири.
• Згода чоловіка/дружини на продаж, якщо вони мають долю у квартирі.
• Витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

Які документи потрібні для продажу квартири додатково:

1. У випадку, якщо квартира купувалася в кредит, потрібно мати довідку про його повне погашення.
2. Якщо постало питання, як продати квартиру з прописаною неповнолітньою дитиною, треба отримати дозвіл органів опіки та піклування на продаж.
3. Якщо квартира закладена в іпотеці, заздалегідь узгодьте з банком процедуру її продажу.
4. Якщо була отримана в дар або у спадок, може знадобитися довідка про сплату податку на дохід.
5. Для новобудов без документів процес продажу може відрізнятися і часто передбачає перевідступ прав за інвестиційним договором.

Аби не виникло жодних проблем із тим, як правильно продати нерухомість, усі документи мають бути актуальними на момент укладання угоди.

Підготовка квартири до продажу

Окрім зазначеного вище, є ще одне, що потрібно, щоб продати квартиру.

Правильна підготовка самої квартири перед продажем:

• Проведіть генеральне прибирання всередині та на прилеглій території.
• Позбавтеся зайвих запахів.
• Усуньте дрібні недоліки.
• Розставте меблі так, щоб створити відчуття простору та функціональності.
• Приберіть особисті речі та фотографії.

Поради для квартир у новобудовах:

• Забезпечте чистоту та акуратність чорнових робіт.
• Підготуйте візуалізації можливого дизайну інтер'єру.
• Зберіть та надайте інформацію про інфраструктуру ЖК та плани його розвитку.
• Переконайтеся, що всі системи (опалення, вентиляція, електрика) функціонують належним чином.

Така ретельна підготовка не лише покращує зовнішній вигляд житла, але й відповідає на питання, як продати квартиру швидко.

Чи варто укладати договір з рієлтором на продаж своєї нерухомості

Для тих, хто замислився, чи потрібно звертатися до рієлтора для продажу квартири, розглянемо плюси та мінуси такого підходу.

Плюси укладання договору з рієлтором:

• професійний досвід;
• економія часу;
• широка база клієнтів;
• юридична підтримка;
• об'єктивна оцінка.

Загалом професіонали знають, як правильно подати нерухомість. Однак є і певні мінуси такої співпраці:

• комісійні 2–5% від вартості квартири;
• не всі рієлтори однаково мотивовані швидко продати квартиру;
• ви частково втрачаєте контроль над процесом продажу;
• існує ризик неякісних послуг;
• обмеження свободи дій для продавця.

Укладання договору з рієлтором може бути доцільним, якщо є спільна часткова власність, у продажу є лише частина квартири, не знаєте, як дорого продати, як діяти у різних ситуаціях, маєте короткий термін для самостійного продажу квартири та інші складні ситуації.

Перелік питань, які потрібно задати перед укладанням договору з рієлтором:

1. Який досвід роботи на ринку нерухомості ви маєте?
2. Скільки об'єктів, подібних до мого, ви продали за останній рік?
3. Який розмір комісійної винагороди ви берете?
4. Які додаткові послуги включені у вартість вашої роботи (фотозйомка, відеотур, юридичний супровід)?

Успішний продаж квартири залежить не лише від рієлтора, але і від вашої активної участі в процесі, тому дослідіть правила і все, що потрібно знати під час продажу.

Написання оголошення про продаж та реклама

Якщо ви вирішили самостійно шукати покупців, ефективне оголошення та правильна реклама можуть значно прискорити продаж квартири. Розглянемо різні аспекти цього процесу.

Поради, як написати оголошення про продаж квартири:

• Де найкраще розмістити оголошення:

  • на сайтах оголошень;
  • у соціальних мережах;
  • на рекламних дошках;
  • на банері під балконом.
• Стиль написання: використовуйте чіткі, лаконічні формулювання та уникайте надмірних прикметників.

• Яку інформацію надати:

  • кількість кімнат;
  • поверх;
  • загальна площа;
  • з ремонтом чи ні;
  • наявність меблів та техніки;
  • тип будинку (новобудова, хрущовка тощо);
  • комунальна чи торцева квартири;
  • приватизована чи неприватизована;
  • розташування;
  • ціна;
  • контактна інформація.

Для банера під балконом достатньо мінімуму інформації. Великими літерами напишіть «ПРОДАЖ» та вкажіть номер телефону.

Кроки з написання та розповсюдження оголошення:

• зберіть всю необхідну інформацію;
• виділіть ключові переваги;
• складіть чіткий, інформативний текст оголошення, уникаючи зайвих деталей;
• підготуйте якісні фотографії;
• подайте оголошення на популярних онлайн-платформах;
• встановіть банер на балконі квартири, що продається.

Поради щодо фотографування квартири та комерційної нерухомості:

• фотографуйте в денний час, відкривши штори та вимкнувши штучне освітлення;
• застосовуйте широкоформатний об'єктив для фотофіксування кімнат;
• приберіть зайві речі перед фотографуванням;
• фотографуйте кожну кімнату з кількох ракурсів;
• зробіть фото екстер’єру будинку та прилеглої території.

Дзвінки та показ нерухомості

Зазвичай перший контакт відбувається телефоном. Зацікавлені покупці телефонують, щоб уточнити деталі та домовитися про огляд квартири чи нежитлового приміщення. Показ зазвичай триває 15–30 хвилин.

Питання, які часто задають покупці та рієлтори, та як треба на них відповідати:

• «Чому ви продаєте квартиру?» – «Плануємо переїзд в інше місто» або «Потребуємо більшої площі через збільшення сім'ї».
• «Скільки часу квартира на ринку?» – «Два місяці. Спочатку ціна була вищою, але ми її скоригували».
• «Чи можлива знижка?» – «Ціна відповідає ринковій, але ми готові обговорювати умови з серйозними покупцями».

Поради з організації показів квартири:

1. Встановіть чіткий графік.
2. Підготуйте теку з документами.
3. Дайте покупцям можливість оглянути квартиру самостійно, але будьте поруч для відповідей на питання.

Пам’ятайте, що кожен показ – це можливість вдало продати вашу квартиру.

Оформлення задатку

Порядок продажу квартири передбачає отримання задатку. Як краще це зробити:

1. Продавець та покупець узгоджують ціну та основні умови угоди.
2. Зазвичай сума задатку становить від 5% до 10% від вартості квартири.

3. Складається письмовий договір, який повинен містити:

   • повні дані продавця та покупця;
   • опис об'єкта нерухомості;
   • узгоджену ціну квартири;
   • суму задатку;
   • терміни укладання основного договору купівлі-продажу;
   • наслідки порушення умов договору для кожної зі сторін.
4. Обидві сторони підписують договір в присутності юридичної особи.
5. Покупець передає узгоджену суму задатку продавцю готівкою або банківським переказом.
6. Продавець видає покупцю розписку про отримання задатку.
7. Сторони узгоджують план подальших дій.

Як безпечно продати квартиру з оформленням задатку:

• Чітко розрізняйте поняття «задаток» та «аванс». Задаток має більшу юридичну силу.
• Якщо в ролі посередника виступає рієлтор, він може прийняти задаток на зберігання за наявності тристороннього договору.
• Переконайтеся, що всі учасники угоди (особливо якщо квартира у спільній сумісній власності) згодні з умовами договору.

Задаток не гарантує стовідсоткового завершення угоди, а лише створює додаткові зобов'язання для сторін.

Оформлення квартири у нотаріуса

Оформлення квартири у нотаріуса вимагає уваги до деталей та дотримання всіх юридичних процедур. Як можна продати квартиру за допомогою нотаріуса:

• обидві сторони надають всі необхідні пакети документів для перевірки;
• спеціаліст складає договір купівлі-продажу відповідно до законодавства та побажань сторін;
• обидві сторони вивчають та підписують договір;
• відбувається передача коштів від покупця до продавця (готівкою або через банк);
• нотаріус реєструє перехід права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
• після оформлення купівлі квартири покупець отримує свій примірник договору та витяг з Державного реєстру.

Процедура отримання грошей через банк:

• реквізити банківського рахунку вносяться в договір купівлі-продажу;
• покупець здійснює банківський переказ на вказаний рахунок;
• банк надає документ про зарахування коштів;
• право власності переходить до покупця тільки після зарахування коштів на вказаний у договорі рахунок продавця.

Використання банківського переказу забезпечує додатковий рівень безпеки для обох сторін, тому це гарне рішення, якщо ви не знаєте, як продати квартиру правильно.

Податки на продаж квартири та як їх зменшити

Недостатньо знати, скільки коштує купівля-продаж, важливо врахувати розмір та перелік податків:

1. Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО):

   • 5% – за умови продажу не більше одного об’єкта нерухомості на рік, якщо продавець володів ним понад 3 роки.
   • 18% – за умови продажу більше одного об’єкта на рік або якщо продавець володів об'єктом менше 3 років.
2. Військовий збір: 1,5% від суми продажу (незалежно від умов).
3. Пенсійний збір: 1% від вартості нерухомості (сплачує покупець).
4. Послуги нотаріуса: зазвичай 1% від суми угоди, але може варіюватися.

Поради зі зменшення податків та пов'язані ризики:

• Викуп права вимоги на квартиру в новобудові. Перевага – можна уникнути сплати ПДФО, оскільки продається не квартира, а право вимоги. Ризик – покупець не отримує право власності одразу, а лише після введення будинку в експлуатацію.
• Домовленість з оцінювачем про нижчу вартість. Перевага – зменшення бази оподаткування. Ризик – незаконність дій, можливі санкції для оцінювача.
• Спадщина від родичів 1–2 ступені споріднення. Перевага – відсутність оподаткування для близьких родичів. Ризик – довгий процес оформлення, можливі спори між спадкоємцями.

Розібравшись, як відбувається купівля-продаж квартири, можна зайнятися оптимізацією податків.

Як продати квартиру, якщо власник за кордоном

Якщо ви не знаєте, як продати або як переписати квартиру, якщо власник за кордоном, тоді варто розглянути процедуру та основні кроки.

Алгоритм дій, як продати квартиру, якщо власник за кордоном:

1. Власник повинен оформити нотаріально засвідчену довіреність на довірену особу в Україні. Доручення має бути засвідчене в консульстві України за кордоном або у місцевого нотаріуса.
2. Якщо продає іноземець чи довіреність оформлена іноземною мовою, необхідно зробити її переклад українською та нотаріально засвідчити.
3. Довірена особа збирає всі необхідні документи для продажу квартири в Україні без хазяїна.
4. Відбувається підписання договору купівлі-продажу довіреною особою у нотаріуса.
5. Гроші за продаж квартири можуть бути перераховані на рахунок власника за кордоном з дотриманням валютного законодавства.

Як виписати мешканця, якщо він за кордоном:

• Збірати необхідні документи.
• Довірена особа має подає заяву про зняття з реєстрації до Центру надання адміністративних послуг (ЦНАП) або через портал «Дія».
• Після зняття з реєстрації видається відповідна довідка.

Для військовозобов'язаних власників:

• Необхідно повідомити ТЦК (військкомат) про виписку з квартири та зміну місця проживання.
• Зняття з військового обліку проводиться на підставі документів про виїзд за кордон на постійне проживання.

Процес продажу квартири з власником за кордоном може бути більш тривалим та складним. Рекомендується звернутися до кваліфікованого юриста або рієлтора для супроводу такої угоди, особливо, коли виникає питання, чи можна продати квартиру за довіреністю.

Помилки під час продажу нерухомості

Розуміння типових помилок допоможе уникнути їх та провести успішну угоду. Серед них:

• завищена ціна;
• неякісні фотографії;
• недостатня підготовка квартири;
• приховування недоліків;
• продаж без згоди одного з подружжя чи без згоди прописаних;
• недостатня юридична підготовка чи знання нових законів;
• ігнорування ринкових тенденцій.

Уникнення цих помилок допоможе, як самому продати житло, так і знайти досвідченого фахівця з продажу.

Отже, підіб’ємо підсумок, що найважливіше для продажу квартири:

1. Правильна оцінка вартості квартири.
2. Підготовка житла до продажу.
3. Професійні фотографії та якісне оголошення.
4. Юридична чистота об'єкта та повний пакет документів.
5. Співпраця з професійним рієлтором.
6. Гнучкість у переговорах та розуміння потреб покупця.
7. Врахування сезонності та ринкових тенденцій.
8. Правильне оформлення угоди у нотаріуса.
9. Розуміння податкових зобов'язань та можливостей їх оптимізації.
10. Уникнення типових помилок при продажу та покупки квартири.

З правильним підходом та увагою до деталей ви зможете успішно продати чи перепродати свою нерухомість за найкращою ціною та в оптимальні терміни. А після кількох таких продажів у вас більше не залишиться запитань, як продати квартиру і зібрати документи.