Як працює іпотека: види, умови кредитування, річні ставки, виплати за житло в Україні

Іпотека – це один із доступних способів придбання нерухомості, який дає можливість здійснити покупку без необхідності сплачувати всю суму відразу. У цій статті ми розглянемо, що таке іпотека, як вона працює, її основні види та особливості, а також актуальні програми кредитування в Україні під час війни.

Іпотека як фінансовий інструмент для придбання житла

Іпотека є спеціалізованим кредитом під заставу нерухомості. Він надається банком тоді, коли вам потрібна велика сума для придбання житла.

Від звичайного кредиту іпотечний відрізняється умовами:

• Довгостроковість. Зазвичай іпотечні кредити видаються на довгий термін – від 10 до 30 років, тоді як споживчі – до 5 років.
• Низькі ставки. Через наявність застави іпотека має нижчі відсотки по кредиту порівняно з іншими фінансовими пропозиціями.
• Ризикованість. Іпотечний кредит завжди забезпечується заставою у вигляді нерухомості, що знижує ризики для банку, але значно підвищує їх для позичальника.

Пояснимо, як працює іпотека. У процесі її оформлення беруть участь банк, який надає кошти, та позичальник, який їх отримує для придбання житла під заставу нерухомості, і зобов’язується регулярно виплачувати суму кредиту разом із відсотками. Тільки повне погашення кредиту дає змогу позичальнику стати єдиним власником нерухомого майна. До цього він не може нічого зробити з житлом (продати, здати в оренду тощо) без дозволу банківської установи.

Види іпотечного кредиту на нерухомість в Україні та світі

Для українців, які планують купувати нерухомість, варто знати, якою буває іпотека та її види:

• Класична іпотека – стандартний кредит під заставу нерухомості з фіксованою або плаваючою відсотковою ставкою.
• Пільгова іпотека – надається на спеціальних умовах, з нижчими ставками.

В Україні зараз є актуальною державна програма іпотечного кредитування «єОселя», яка спрощує нашим громадянам доступ до житла. Згідно з умовами програми, військові, медики, педагоги, науковці можуть взяти іпотеку за пільговою ставкою 3% річних. Для інших категорій громадян, зокрема ветеранів, ВПО, учасників бойових дій тощо, ставка становить 7%. Умови кредитування передбачають, що банки-кредитори Укргазбанк, Ощадбанк, ПриватБанк, Глобус Банк, Sky Bank надають кредит на максимальний строк до 20 років з початковим внеском 20%.

Розмір відсоткової ставки по іпотечних кредитах суттєво залежить від економічної ситуації в країні, зокрема від інфляції. Наприклад, у Німеччині ставка для іпотеки на 10 років становить близько 0,75%, на 15 років – близько 1%. У Польщі середні ставки сягають 2,5%, а в Іспанії та США – близько 3%.

Умови надання кредиту на житло: документи для оформлення, перший внесок по іпотеці

Для отримання іпотечного кредиту до банку необхідно надати пакет документів:

• паспорт та ІПН;
• копія трудової книжки, завірена у відділі кадрів;
• довідка про доходи;
• свідоцтво про народження дитини;
• свідоцтво про шлюб;
• документ на право власності на нерухомість (за наявності);
• технічний паспорт на автомобіль (за наявності);
• банківська виписка, що підтверджує наявність депозиту (якщо він є).

Оскільки вимоги кожного банку можуть бути різними, перед подачею документів слід уточнити, який перелік документів потрібно подати в конкретну банківську установу.

Відрізнятися можуть і розміри річних ставок, мінімальний розмір першого внеску, а також умови лояльності. Таких варіантів може бути багато, але всі іпотечні кредити об’єднує значна кінцева переплата, яка досягає 100–200% від початкової суми кредиту.

Не слід забувати, що банки висувають суворі вимоги до позичальників. Вони ретельно перевіряють кредитну історію (дізнайтеся, як перевірити кредитну історію) та платоспроможність, щоб мати докази вашої фінансової стабільності. Це стосується не лише доходу офіційного позичальника, але й доходів найближчих родичів. Наприклад, для придбання квартири вартістю 1 мільйон грн необхідно мати офіційний дохід приблизно 20 000 грн на кожного члена родини.

Після надання необхідних документів і схвалення заявки на іпотеку банк і позичальник підписують іпотечний договір.

Таблиця з порівнянням вимог до іпотечного кредиту від популярних банків

Безумовно, можливість відразу отримати житло – це велика перевага. Однак іпотечні кредити, попри свою уявну простоту, приховують певні нюанси. Серед них – додаткові витрати, як-от:

• одноразова комісія за надання кредиту (в середньому близько 1,5% від суми позики);
• витрати на страхування іпотеки та життя позичальника;
• оплата послуг нотаріуса;
• оплата послуг з оцінки нерухомості;
• штраф за дострокове погашення кредиту (працює в деяких банках).

Тому, плануючи свій бюджет, варто заздалегідь врахувати не тільки виплати по іпотеці на нерухомість, а й можливі додаткові витрати.

Особливості здійснення виплат по кредиту за житло: річна ставка, методи погашення іпотеки

Існують дві основні схеми погашення кредиту, які відрізняються механізмом нарахування відсотків і, як наслідок, загальною сумою виплат.

Ануїтетна схема передбачає рівні платежі протягом усього періоду дії договору. Позичальник щомісяця вносить однакову суму, яка включає частину тіла кредиту та відсотки. Це поширений варіант, яким користується більшість банків.

Диференційована схема означає, що постійними залишаються тільки виплати на погашення тіла кредиту, тоді як відсотки нараховуються на залишок заборгованості. Через це розмір платежів поступово знижується – на початку він максимальний, а до кінця строку стає мінімальним.

Кожен із цих способів має свої переваги й недоліки. Розглянемо простий приклад. Позичальник оформлює іпотеку на суму $40 000 під 10% річних строком на 15 років (180 місяців).

Ануїтетний спосіб: щомісячний платіж складе приблизно $430, а загальна переплата за 15 років складе $37,400 поверх основної суми кредиту.

Диференційований спосіб: перший платіж складе близько $555, з яких $222 – тіло кредиту й $333 – відсотки. А останній платіж буде приблизно $224, з них $222 – тіло кредиту й лише $1,24 – відсотки. У підсумку переплата по відсотках становитиме близько $30,200 тис.

Отож, ануїтетний спосіб вигідний через стабільність платежів, а диференційований – меншими загальними витратами на обслуговування тіла кредиту. Знаючи, що таке тіло кредиту, а також відмінності способів погашення позики, ви зможете визначити, що підійде саме вам.

Щоб спростити розрахунки, можна скористатися онлайн-калькулятором, який є на офіційних сайтах банків або на фінансових порталах.

Як працює іпотека на нерухомість під час війни: особливості програм та регулювання виплат

Особливості іпотеки в Україні під час війни передбачають спеціальні умови іпотечного кредитування для підтримки населення, які діють в українських банках. Наприклад, позичальники, які втратили житло внаслідок військових дій або знаходяться у прифронтовій зоні, можуть розраховувати на пільгову іпотеку з відстрочкою платежів або частковою компенсацією державою.

Як вже зазначалося, через програму «єОселя» іпотечне кредитування можуть отримати за пільговою ставкою 3% або 7% річних різні категорії громадян України віком від 18 років на дату оформлення кредиту та не старші 70 років на дату його погашення. За умовами програми мінімальний перший внесок становить 20% від загальної вартості житла, а період виплат може коливатися від 1 до 20 років.

Очікується, що вже з наступного року влада значно розширить список тих, кому буде доступна іпотека на пільгових умовах, адже матиме додаткове фінансування.

Через військовий конфлікт позичальники стикаються з питанням, чи можуть їх виселити у разі несплати іпотеки. Наразі законодавством передбачено низку тимчасових заходів, які допомагають захистити власників житла під час війни, однак важливо підтримувати зв’язок із банком-кредитором для уникнення негативних наслідків.

Висновок

Тим, хто вирішує, як вигідно отримати іпотечне кредитування, варто розпочати з детального аналізу ринку нерухомості, ознайомитися з умовами іпотечних програм, проконсультуватися з фінансовими спеціалістами та порівняти пропозиції від різних банків. Водночас важливо ретельно оцінювати свої фінансові можливості. Обачність та зважений підхід допоможуть зробити іпотеку зручним і надійним способом розв'язання житлового питання.